Product Design

2021.02.23 人生第一次參觀預售屋，而且還是在東京，是我幾年前做夢都夢不到的事情。
這次看的是這幾年日本人十分憧憬的「自由之丘」旁邊的「都立大學」建案，三月開賣，隔年三月可以入住。

自由之丘是怎麼樣子的地段真的十分難比喻，大概就是有電車的天母，有許多好吃的甜點、非常精緻的小店那種女子們夢想居住的前段班地點。而都立大學就在旁邊，因為租金稍微便宜，許多人會退而求其次選擇在那里落地生根，步行一公里左右可以到達自由的小丘。

先說說非富二代或企業家在意的住宅貸款

（好想當富二代幾天來買個房子呀～）

我最近拿到永久居留權 （我好像沒有寫過要怎麼拿到？），據說貸款審查資格會因此變得與日本人一致。
日本人貸款最煞羨外國人其中一個優勢是：

買新房子不需要頭期款，甚至住宅貸款低到只有0.5% 左右（台灣是1.98% ~2.x%)
裝修的錢也可以貸款。

如果可以善用這些優勢，又不買需要咬緊牙關的的物件的話，這真是先進國難得一見的優惠。不僅如此，若是房子的大小超過50平方米（似乎已降到40平方米），每年可以領回約貸款1%的金額，共計十年。
也就是說，日本政府每年補助你貸款的1%日幣買房。

沒有永久居留權的外國人士若是在日本工作年數到達一定程度，也是可以以頭期款換取貸款可能性。我的朋友來日工作兩年就買了四千萬的新居，準備了兩成頭期款，貸款利率0.95%左右，綜合起來大約繳了1400萬日比。

預售屋參觀流程

首先你要線上預約看房時間，而熱門的建案似乎不是很好約。
我是前一天碰巧看到臨時空出來的時間得以與房仲相見歡。
不過因為疫情，不動產公司也祭出線上諮詢。買房茲事體大，我還是會建議讀者去現場看看，特別是感受一下房仲的品格。

再來，在車站碰面
仲介跟我們約在最近的車站之一。他詢問我們是否要坐計程車或是走路過去。我說可以走路，但我好想坐計程車（免費的為何不坐？！）不過沿路是種滿櫻花樹，讓我走著，聊者，宛如跟仲介先生約了十分鐘的會。

參觀建案
在日本買房的好處就是，建商有義務要跟你說明建案附近未來的變動。到了現場，仲介大哥說這裡因為是低層住宅區，未來不太可能有重大改變，畢竟附近都是一戶戶的透天厝。
不過對面的五層公寓最近被野Ｘ不動產買了下來，未來會改建，不過也不會蓋超過五樓高。除了看到圍欄以外，什麼都無法參觀的我，到達建案十分鐘後，就啟程前往預售屋的樣品屋地點了。

樣品屋地點

樣品屋處包含招待區，在台灣也是一樣，就是一個臨時或是租下來的地點，讓我們這樣的潛在買家喝一杯咖啡，問一些問題，感受一下揮霍近億日幣的富貴人生。

基本解說
我的這位仲介大哥非常仔細地為我們解說許多建案的優勢，與大家在意的事情。
第一點就是建案是畫在淹水區內。
旁邊他們推薦的綠道，其實底下是一條川流不息的小河。
大哥說他們在房子基盤上放了很大很大的水槽，可以裝五個小時100m/s的滂沱大雨雨量（東京最大的雨量是80前後）。當然還說了很多其他，也一直不斷跟我們說地下一樓的房間規格更好（當然，因為賣不掉呀）。

同一大小，相同房型的物件，每高一層樓貴一百到兩百萬。我們喜歡的56平方米的房型，最高層可能7500萬，地下一樓大約7000萬。房子最大的特點就是因為房型矮，地基厚實，沒有惱人的柱子突然擋住視線。
再來就是連28平方米的小房間，都會設置廚餘處理器、自動洗碗機、床暖房等等高級設備。
最重要的是，這間公司說（不是我）他們是一條龍從買地，建設，到管理。也就是說，住戶在遇到房屋相關問題時，不會被兜著轉（這點絕對是優勢。相當出有次我家光纖網路插口壞了，修理花了近一個半月。）

參觀樣品屋

樣品屋，當然就是用最大最貴的房型來設計的，配上最貴的傢俱，看起來就是五星級飯店品質。沒什麼好說的，就是一個做夢夢到也會笑的空間，掐指一算（其實是大哥用專業計算機給我們的數字），那樣的大小，那樣的房型，不含美好的家具，一個月大概我要付出25萬日幣的貸款加上三萬左右的管理費、修繕費，連續付款三十五年。

討論買房相關問題

參觀完樣品屋後，貼心的大哥當然要問我們有沒有什麼問題，而他說，購屋流程大約如此：
1.遞交假定房屋貸款審查申請：就是跟他們合作的銀行申請事前審查，一年後要正式審查
2. 繳交訂金：聽說是房價的5%，也可以更低，但是低於5%的話，該不動產公司倒閉的話，這錢是拿不回來的。
3. 得知審查結果：若不通過，不動產公司有義務全數退回訂金。通過的話則進到下一步，大約十天左右的等待期
4. 契約前各式聲明：在日本不動產或是仲介公司會帶你一則一則看過重要聲明與房屋交易重要規則。雖然要花上一個小時的寶貴時間，缺也因為有這樣的制度，在日本買房相對安心。
5. 簽約：就是再來一個小時的一個步驟。
6. 正式申請住宅貸款：發生在建案完成的一到兩個月前。這個沒過不知道會怎樣。大哥也沒說。若銀行需要你付頭期款，可以從之前交給房仲「保管」的訂金扣除
7. 繳交第一筆修繕費用（約四十萬日幣）
8. 查收並修理房子：入住前一個月，不動產公司讓你檢查房子有什麼遺漏沒有做好的地方
9. 入住

由於建案三月初才開賣，房價到目前為止都是假設（為何不能先說？），
廣告單張上看的價格都是地下一樓的價格，開賣後還是需要去詢問並且試算貸款額度與所需費用。
一去我想又是一個小時以上的交談。

事後感想

三個半小時後我終於離開了現場。並得出以下幾點心得：
1. 預售屋好漂亮好想買
2. 貸款要繳好久。一旦決定就是一輩子跟著你到退休
3. 房仲的話還是相信一半就好